民宿是一種非常依附于旅游資源的住宿產(chǎn)品，多布局于中國(guó)熱門旅游目的地內(nèi)。從一些調(diào)查數(shù)據(jù)中可以看出，旅游熱度較高的地區(qū)民宿的數(shù)量也相對(duì)較高。2017年據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，排名前十位城市的房東，房源占全國(guó)總量的比重分別達(dá)到48.9%，47.6%。許多城市已經(jīng)成了民宿的主陣地。在良好經(jīng)營(yíng)的條件下，民宿連鎖會(huì)帶來(lái)更大的品牌價(jià)值和收益。但在如今的市場(chǎng)，競(jìng)爭(zhēng)過(guò)于激烈的情況之下，民宿的現(xiàn)狀又該是如何呢？
一，民宿經(jīng)濟(jì)火爆，經(jīng)營(yíng)兩極分化
2016年民宿可謂是賺足了業(yè)內(nèi)外的眼球。民宿年盈利破百萬(wàn)的新聞報(bào)道屢見(jiàn)于各大網(wǎng)站，與此同時(shí)一大批業(yè)界大佬也紛紛進(jìn)軍民宿產(chǎn)業(yè)，外婆家創(chuàng)始人吳國(guó)平在金華浦江豪擲6000萬(wàn)打造中國(guó)最高端民宿，一晚定價(jià)5000元，讓很多五星級(jí)酒店都感嘆望塵莫及；上海迪士尼也瞄準(zhǔn)民宿市場(chǎng)，開(kāi)園時(shí)推出100間配套民宿……民宿經(jīng)營(yíng)之火爆可見(jiàn)一斑。從表面來(lái)看，民宿為游客出行提供了一種高品質(zhì)、多元化的住宿選擇，并且以極強(qiáng)的盈利能力吸引著社會(huì)各界資本力量的參與。
然而，深入分析就會(huì)發(fā)現(xiàn)，當(dāng)下我國(guó)民宿產(chǎn)業(yè)卻呈現(xiàn)出兩個(gè)截然不同的發(fā)展極化：
一方面，以莫干山為代表的早期民宿發(fā)展區(qū)，依托成熟的區(qū)域市場(chǎng)及強(qiáng)大的品牌效應(yīng)，表現(xiàn)出強(qiáng)勁的發(fā)展活力，定價(jià)堪比星級(jí)酒店卻異?；鸨⑷隉o(wú)淡季；
另一方面，大批新晉民宿經(jīng)營(yíng)者，卻面臨著定位失準(zhǔn)、客源不穩(wěn)的發(fā)展困境，在日益激烈的競(jìng)爭(zhēng)之下舉步維艱。
二，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，盈利水平下降
?。?）投資成本高，回報(bào)周期長(zhǎng)。近年來(lái)隨著民宿的走紅，多元資本和力量在短時(shí)間內(nèi)的大量涌入加劇了民宿市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)，裝修、租金等前期投入也一路水漲船高。以杭州西湖周邊為例，約5年前，杭州周邊一棟民居的租金約為年10萬(wàn)元，近年來(lái)卻飆升至30萬(wàn)元，裝修成本也上漲至百萬(wàn)起。按照現(xiàn)有的標(biāo)準(zhǔn)，一棟10間以下客房的民宿，裝修成本約在150萬(wàn)元以上，年租金約為30萬(wàn)元，一棟民宿的前期投入動(dòng)輒就在200萬(wàn)以上。
投入實(shí)際運(yùn)營(yíng)之后，按照民宿中端市場(chǎng)的行情，一個(gè)客房的定價(jià)約在300-400元/間/日，西湖周邊民宿的平均入住率在7成左右，將人員工資、日常損耗都計(jì)算在內(nèi)，一棟民宿的投資回報(bào)期約在3-5年之間。
而一些非熱點(diǎn)景區(qū)周邊的民宿，雖然租金相對(duì)較低，但在地理位置偏遠(yuǎn)，淡旺季分化、營(yíng)銷成本過(guò)高、入住率低等多方因素的共同作用下，投資回報(bào)期將更長(zhǎng)。
?。?）特色經(jīng)營(yíng)至上，后續(xù)投資不斷。民宿以營(yíng)造精致化、特色化的住宿見(jiàn)長(zhǎng)，在整體裝修風(fēng)格、空間營(yíng)造、文化氛圍打造等方面就有著比一般經(jīng)濟(jì)型酒店更高的要求。在實(shí)際經(jīng)營(yíng)中，為了緊跟市場(chǎng)熱點(diǎn)，維護(hù)穩(wěn)定的客源群，結(jié)合臺(tái)灣及內(nèi)陸成功民宿的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，每五年就是民宿新一輪的整修提升期。
民宿經(jīng)營(yíng)者必須持續(xù)不斷的注資，不斷優(yōu)化軟硬件配套，才能在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中保持獨(dú)特的吸引力。
?。?）面臨行業(yè)洗牌，經(jīng)營(yíng)前景未知。與民居所有者簽訂使用合同是我國(guó)民宿經(jīng)營(yíng)中的普遍模式，隨著民宿的走紅，這一模式隱藏的問(wèn)題也更加尖銳。在我國(guó)民宿產(chǎn)業(yè)發(fā)展較為成熟的杭州、麗江等地，早期懷抱旅游夢(mèng)進(jìn)入民宿市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)者即將迎來(lái)民居使用合同到期的行業(yè)洗牌期。一方面，在市場(chǎng)關(guān)注度持續(xù)走高，多元主體競(jìng)相涌入民宿產(chǎn)業(yè)的宏觀格局之下，租金上漲、競(jìng)爭(zhēng)加劇將會(huì)成為常態(tài)，這種常態(tài)將會(huì)進(jìn)一步壓縮民宿的經(jīng)營(yíng)收益；另一方面，隨著民宿經(jīng)濟(jì)效應(yīng)的日益顯現(xiàn)，房東單方面撕毀合約的事情將會(huì)發(fā)生的更加頻繁，缺乏法律支持和市場(chǎng)監(jiān)管的大環(huán)境決定了民宿經(jīng)營(yíng)者的權(quán)益無(wú)法得到保障。此外，我國(guó)民宿產(chǎn)業(yè)的發(fā)展自有其特殊性，民居所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)的分離，日益高漲的房租，都決定了如何提升盈利水平成為民宿產(chǎn)業(yè)發(fā)展進(jìn)程中繞不開(kāi)的話題。
官方微信公眾號(hào)
